Lexikon

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AfA § 7 EStG: Die AfA verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes über dessen Nutzungsdauer und mindert jährlich die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung. Der Boden wird nicht abgeschrieben.
Annuität: Die Annuität ist die über die Zinsbindung gleichbleibende Jahresrate eines Darlehens. Sie setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen; mit fortschreitender Rückzahlung sinkt der Zinsanteil und steigt der Tilgungsanteil.
Beleihungsauslauf: Der Beleihungsauslauf setzt die Darlehenssumme ins Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie. Er ist die zentrale Größe, an der Banken die Zinskondition festmachen.
Bodenrichtwert § 196 BauGB: Der Bodenrichtwert ist der von einem Gutachterausschuss ermittelte durchschnittliche Lagewert für den Boden je Quadratmeter. Er dient als Orientierung bei der Bewertung und bei der Kaufpreisaufteilung.
Cashflow: Der Cashflow ist der Betrag, der nach allen laufenden Kosten und dem Kapitaldienst monatlich übrig bleibt oder fehlt. Er ist die Zahl, die über die Tragfähigkeit eines Objekts entscheidet.
Eigenkapitalrendite: Die Eigenkapitalrendite setzt den Überschuss ins Verhältnis zum tatsächlich eingesetzten Eigenkapital. Sie zeigt die Wirkung der Fremdfinanzierung, die eine reine Objektrendite nicht abbildet.
Eigentümerversammlung § 23 WEG: Die Eigentümerversammlung ist das Beschlussorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie beschließt über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Erhaltungsmaßnahmen und die Bestellung des Verwalters.
Erbbaurecht ErbbauRG: Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Der Erbbauberechtigte zahlt dafür einen laufenden Erbbauzins.
Ertragswertverfahren ImmoWertV: Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus ihren nachhaltig erzielbaren Erträgen. Es ist das maßgebliche Verfahren für vermietete Objekte, während das Sachwertverfahren auf Eigennutzung zielt.
Gemeinschaftseigentum § 1 Abs. 5 WEG: Gemeinschaftseigentum sind alle Teile des Gebäudes, die nicht Sondereigentum sind: Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus und die technischen Anlagen. Die Kosten trägt die Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen.
Grundbuch GBO: Das Grundbuch ist das amtliche Verzeichnis der Grundstücke und der an ihnen bestehenden Rechte. Eigentum, Belastungen und Vorkaufsrechte werden dort eingetragen; erst die Eintragung überträgt das Eigentum.
Grunderwerbsteuer GrEStG: Die Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb eines inländischen Grundstücks an. Den Steuersatz legen die Länder fest; er liegt derzeit zwischen dreieinhalb und sechseinhalb Prozent des Kaufpreises.
Hausgeld: Das Hausgeld ist der monatliche Beitrag eines Wohnungseigentümers an die Gemeinschaft. Ein Teil davon ist auf Mieter umlagefähig, ein anderer — vor allem Verwaltervergütung und Zuführung zur Rücklage — bleibt dauerhaft beim Eigentümer.
Instandhaltungsrücklage § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG: Die Instandhaltungsrücklage ist das angesparte Vermögen einer Wohnungseigentümergemeinschaft für künftige Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Ist sie zu gering, drohen Sonderumlagen.
Kaufnebenkosten: Kaufnebenkosten sind die beim Immobilienerwerb zusätzlich zum Kaufpreis anfallenden Kosten: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine mögliche Maklerprovision. Sie werden in der Regel nicht mitfinanziert.
Kaufpreisaufteilung: Die Kaufpreisaufteilung verteilt den Kaufpreis auf Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar — die Aufteilung entscheidet damit unmittelbar über die Höhe der jährlichen Abschreibung.
Kaufpreisfaktor: Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie vielen Jahreskaltmieten der Kaufpreis einer Immobilie entspricht. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und dient dem schnellen Vergleich von Objekten und Standorten.
Mietausfallwagnis: Das Mietausfallwagnis ist ein kalkulatorischer Abschlag für Leerstand und uneinbringliche Mietforderungen. Es wird als Prozentsatz der Jahreskaltmiete angesetzt und gehört in jede Cashflow-Rechnung.
Miete: Die Miete ist das Entgelt für die Gebrauchsüberlassung einer Wohnung. Für die Kalkulation eines Anlageobjekts zählt ausschließlich die Kaltmiete; Nebenkostenvorauszahlungen sind durchlaufende Posten.
Mieterhöhung § 558 BGB: Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach Ablauf einer Wartefrist zulässig, begrenzt durch die Kappungsgrenze. Sie muss in Textform begründet werden, etwa mit dem Mietspiegel oder Vergleichswohnungen.
Mietrendite: Die Mietrendite gibt an, welchen Anteil des Kaufpreises eine vermietete Immobilie jährlich als Miete einbringt. Die Bruttovariante teilt die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis, die Nettovariante berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Kosten.
Mietspiegel § 558c BGB: Der Mietspiegel ist eine Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten einer Gemeinde. Er dient als Begründungsmittel für eine Mieterhöhung und als Orientierung bei der Neuvermietung.
Nießbrauch § 1030 BGB: Der Nießbrauch ist das Recht, sämtliche Nutzungen einer Sache zu ziehen — bei einer Immobilie also die Mieten zu vereinnahmen — ohne Eigentümer zu sein. Er wird im Grundbuch eingetragen.
Sondereigentum § 5 WEG: Sondereigentum ist der Teil einer Wohnanlage, der einem einzelnen Eigentümer allein gehört — im Regelfall die Räume der Wohnung samt nicht tragender Innenwände und Bodenbelägen.
Sonderumlage: Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche, von der Eigentümerversammlung beschlossene Zahlung, wenn die Rücklage für eine anstehende Maßnahme nicht ausreicht. Sie ist sofort fällig und nicht auf Mieter umlagefähig.
Spekulationsfrist § 23 EStG: Die Spekulationsfrist bezeichnet den Zeitraum, innerhalb dessen der Gewinn aus der Veräußerung einer vermieteten Immobilie steuerpflichtig ist. Sie beträgt bei Vermietung zehn Jahre ab Anschaffung.
Teilungserklärung § 8 WEG: Die Teilungserklärung ist die notariell beurkundete Erklärung, mit der ein Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Sie legt fest, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, und bestimmt damit, wer welche Instandhaltung bezahlt.
Tilgung: Die Tilgung ist der Teil der Rate, der die Restschuld verringert. Der anfängliche Tilgungssatz bestimmt maßgeblich, wie lange die Rückzahlung insgesamt dauert.
Werbungskosten § 9 EStG: Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Mieteinnahmen. Dazu zählen Schuldzinsen, Verwaltungskosten, Erhaltungsaufwand und die Abschreibung.
Zinsbindung: Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der vereinbarte Sollzins unverändert gilt. Nach ihrem Ablauf wird die verbleibende Restschuld zu den dann geltenden Konditionen weiterfinanziert.