Immobilien als Kapitalanlage — nachgerechnet, nicht verkauft.https://steinklug.dede-DEhttps://steinklug.de/ratgeber/bank-bewertet-anlageimmobiliehttps://steinklug.de/ratgeber/bank-bewertet-anlageimmobilieBanken bewerten eine Anlageimmobilie über drei Größen. Der Beleihungswert ist ein dauerhaft erzielbarer Wert und liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis. Der Beleihungsauslauf setzt die Darlehenssumme dazu ins Verhältnis und bestimmt den Zinsaufschlag. Die Kapitaldienstfähigkeit prüft, ob Einkommen und Miete die Rate tragen, wobei die Miete nur anteilig angerechnet wird.Mon, 24 Aug 2026 00:00:00 GMThttps://steinklug.de/ratgeber/beste-tools-immobilien-kalkulationhttps://steinklug.de/ratgeber/beste-tools-immobilien-kalkulationFür die ersten ein bis zwei Objekte reicht eine sorgfältig gebaute Tabellenkalkulation zusammen mit einem freien Renditerechner vollständig aus. Spezialwerkzeuge lohnen sich ab dem dritten Objekt, wenn der Vergleich mehrerer Kalkulationen und die Fortschreibung über Jahre zum eigentlichen Aufwand werden. Entscheidend ist nicht der Funktionsumfang, sondern ob das Werkzeug die nicht umlagefähigen Kosten und die Steuerwirkung sauber abbildet.Mon, 24 Aug 2026 00:00:00 GMThttps://steinklug.de/ratgeber/kaufpreisaufteilung-afahttps://steinklug.de/ratgeber/kaufpreisaufteilung-afaDie Kaufpreisaufteilung verteilt den Kaufpreis auf Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits. Nur der Gebäudeanteil lässt sich abschreiben, der Boden nicht. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA und desto niedriger die Steuerlast. Eine Aufteilung im Kaufvertrag bindet das Finanzamt nur, wenn sie wirtschaftlich haltbar ist.Mon, 24 Aug 2026 00:00:00 GMThttps://steinklug.de/ratgeber/nicht-umlagefaehige-kostenhttps://steinklug.de/ratgeber/nicht-umlagefaehige-kostenNicht umlagefähig sind die Kosten, die ein Vermieter nicht über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergeben darf. Dazu zählen Verwaltervergütung, Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, Instandsetzung und Reparaturen sowie Bankgebühren. Sie machen häufig ein Viertel bis ein Drittel des Hausgelds aus und mindern den Cashflow dauerhaft, ohne im Exposé aufzutauchen.Mon, 24 Aug 2026 00:00:00 GMThttps://steinklug.de/ratgeber/cashflow-verstehenhttps://steinklug.de/ratgeber/cashflow-verstehenDer Cashflow einer vermieteten Immobilie ist der Betrag, der nach allen laufenden Kosten und dem Kapitaldienst monatlich übrig bleibt oder fehlt. Von der Kaltmiete gehen der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds, die Instandhaltungsrücklage, ein Mietausfallwagnis sowie Zins und Tilgung ab. Erst diese Zahl entscheidet, ob ein Objekt sich trägt — nicht die Mietrendite aus dem Exposé.Sun, 23 Aug 2026 00:00:00 GMThttps://steinklug.de/ratgeber/erste-eigentumswohnung-pruefenhttps://steinklug.de/ratgeber/erste-eigentumswohnung-pruefenDie Prüfung einer Anlagewohnung folgt einer festen Reihenfolge: erst die Zahlen, dann die Unterlagen, zuletzt die Besichtigung. Wer zuerst besichtigt, hat sich emotional bereits entschieden. Die Mietrendite sortiert vier von fünf Objekten in zwei Minuten aus. Teilungserklärung, Hausgeldabrechnung und Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen anschließend, welche Kosten wirklich auf den Eigentümer zukommen.Sun, 23 Aug 2026 00:00:00 GMThttps://steinklug.de/ratgeber/kaufnebenkosten-ueberblickhttps://steinklug.de/ratgeber/kaufnebenkosten-ueberblickDie Kaufnebenkosten liegen in Deutschland je nach Bundesland und Maklereinsatz zwischen etwa acht und fünfzehn Prozent des Kaufpreises. Sie bestehen aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie einer möglichen Maklerprovision. Für Kapitalanleger ist entscheidend, dass diese Kosten überwiegend nicht sofort abziehbar sind, sondern zu den Anschaffungskosten zählen und nur über die Abschreibung wirken.Sun, 23 Aug 2026 00:00:00 GMT