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Steinklug

Nicht umlagefähige Kosten beim Vermieten

grundlagen · Aktualisiert 24. August 2026 · Niveau einsteiger · Als Markdown

Verwaltervergütung, Rücklagenzuführung, Instandhaltung: Welcher Teil des Hausgelds beim Eigentümer bleibt und warum er in jeder Renditerechnung fehlt.

Nicht umlagefähig sind die Kosten, die ein Vermieter nicht über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergeben darf. Dazu zählen Verwaltervergütung, Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, Instandsetzung und Reparaturen sowie Bankgebühren. Sie machen häufig ein Viertel bis ein Drittel des Hausgelds aus und mindern den Cashflow dauerhaft, ohne im Exposé aufzutauchen.

Im Exposé steht eine Zahl: Hausgeld, 280 Euro. Daneben steht die Kaltmiete, und wer beides voneinander abzieht, hält das Ergebnis für seinen Überschuss. Das ist der Rechenfehler, der die meisten Anfangsrenditen zu schön aussehen lässt.

Das Hausgeld besteht aus zwei Teilen

Der eine Teil sind Betriebskosten. Sie dürfen über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergegeben werden, und § 2 der Betriebskostenverordnung zählt abschließend auf, welche das sind: Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müll, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Versicherungen, Hauswart und einige mehr. Für dich sind sie ein durchlaufender Posten.

Der andere Teil bleibt bei dir, dauerhaft und in jedem Monat. Dazu gehören:

  • Verwaltervergütung. Zwanzig bis dreißig Euro je Wohnung und Monat sind üblich, in kleinen Gemeinschaften mehr.
  • Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Das ist Sparen, kein Verlust — aber es fehlt im Cashflow, und darum geht es hier.
  • Instandsetzung und Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, soweit sie nicht aus der Rücklage bezahlt werden.
  • Kontoführung und Bankgebühren der Gemeinschaft.

Die Größenordnung

Bei Eigentumswohnungen liegt der nicht umlagefähige Anteil häufig zwischen einem Viertel und einem Drittel des Hausgelds. Bei 280 Euro sind das 70 bis 95 Euro im Monat, also 840 bis 1.140 Euro im Jahr.

Auf eine Wohnung mit 13.680 Euro Jahreskaltmiete gerechnet, verschiebt das die Nettorendite um mehrere Zehntel Prozentpunkte — und zwar nach unten, jedes Jahr, ohne dass je eine Rechnung dafür im Briefkasten liegt.

Eine hohe Rücklagenzuführung ist ein gutes Zeichen

Hier liegt die Falle, die aus der Zahl eine Fehlentscheidung macht. Zwei Wohnungen, gleicher Preis, gleiche Miete: Die eine hat 200 Euro Hausgeld mit geringer Rücklage, die andere 280 Euro mit ordentlicher Zuführung. Die erste sieht in der Kalkulation besser aus.

Sie ist es nicht. Eine Gemeinschaft, die nicht anspart, saniert trotzdem irgendwann — dann aber über eine Sonderumlage, die sofort fällig ist und sich nicht auf Monate verteilen lässt. Der Blick in die Rücklage und in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sagt mehr über die künftigen Kosten als die Zahl im Exposé.

Häufige Fragen

Welche Kosten darf ich auf den Mieter umlegen?

Nur die Betriebskosten, die § 2 der Betriebskostenverordnung abschließend aufzählt: Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müll, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hauswart, Gemeinschaftsantenne und einige weitere. Was dort nicht steht, ist nicht umlagefähig — auch dann nicht, wenn es im Mietvertrag steht.

Wie hoch ist der nicht umlagefähige Anteil typischerweise?

Bei Eigentumswohnungen liegt er häufig zwischen einem Viertel und einem Drittel des Hausgelds. Der Anteil hängt vor allem von der Höhe der Rücklagenzuführung ab: Eine Gemeinschaft, die ordentlich anspart, hat einen höheren nicht umlagefähigen Anteil — und ist trotzdem die bessere Wahl.

Warum steht der Anteil nicht im Exposé?

Weil das Exposé das Hausgeld als eine Zahl nennt, oft sogar nur den umlagefähigen Teil. Die Aufteilung ergibt sich erst aus der Hausgeldabrechnung und dem Wirtschaftsplan. Beide gehören zu den Unterlagen, die vor dem Kauf vorliegen müssen.

Kann ich die nicht umlagefähigen Kosten steuerlich absetzen?

Verwaltervergütung und tatsächlich durchgeführte Instandsetzung sind Werbungskosten. Die bloße Zuführung zur Rücklage dagegen nicht — sie wird erst dann abziehbar, wenn die Gemeinschaft das Geld für eine Maßnahme tatsächlich ausgibt.

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Quellen