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Steinklug

Kaufpreisaufteilung: der Hebel für die AfA

anleitung · Aktualisiert 24. August 2026 · Niveau fortgeschritten · Als Markdown

Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar. Wie die Aufteilung zwischen Grund und Gebäude zustande kommt und wann das Finanzamt widerspricht.

Die Kaufpreisaufteilung verteilt den Kaufpreis auf Grund und Boden einerseits und das Gebäude andererseits. Nur der Gebäudeanteil lässt sich abschreiben, der Boden nicht. Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die jährliche AfA und desto niedriger die Steuerlast. Eine Aufteilung im Kaufvertrag bindet das Finanzamt nur, wenn sie wirtschaftlich haltbar ist.

Zwei Käufer zahlen denselben Preis für dieselbe Wohnung. Der eine schreibt jedes Jahr 4.500 Euro ab, der andere 6.000. Der Unterschied liegt nicht am Objekt, sondern an einer Zahl, über die im Kaufvertrag oft gar nicht gesprochen wird.

Warum die Aufteilung überhaupt nötig ist

Abschreibung bildet ab, dass etwas sich abnutzt. Ein Gebäude tut das, Grund und Boden nicht — er ist unbegrenzt nutzbar. § 7 EStG erfasst deshalb nur das Gebäude. Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt aber beides in einem Vorgang: die Wohnung und einen Miteigentumsanteil am Grundstück.

Der Kaufpreis muss also aufgeteilt werden, und nur der Gebäudeanteil landet in der Abschreibung. Bei zwei Prozent jährlich und 50 Jahren Nutzungsdauer sind zehn Prozentpunkte mehr Gebäudeanteil bei 300.000 Euro Kaufpreis rund 600 Euro mehr Abschreibung pro Jahr.

Drei Wege zur Aufteilung

Im Kaufvertrag vereinbart. Der einfachste Weg, und er ist zulässig. Der Bundesfinanzhof hat mehrfach bestätigt, dass eine vertragliche Aufteilung zu übernehmen ist, solange sie nicht nur zum Schein getroffen wurde und wirtschaftlich haltbar bleibt. Der zweite Halbsatz ist der entscheidende: Wer in einer Innenstadtlage neunzig Prozent auf das Gebäude legt, bekommt Post.

Über den Bodenrichtwert. Der Gutachterausschuss ermittelt nach § 196 BauGB den durchschnittlichen Lagewert je Quadratmeter. Multipliziert mit dem Miteigentumsanteil an der Grundstücksfläche ergibt das den Bodenwert; der Rest entfällt auf das Gebäude. Das ist die Rechnung, die auch das Finanzamt zugrunde legt.

Durch Gutachten. Ein Sachverständigengutachten kann die typisierende Berechnung verdrängen. Der Bundesfinanzhof hat 2020 klargestellt, dass die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums kein verbindlicher Maßstab ist.

Was das praktisch heißt

Rechne die Bodenrichtwert-Variante, bevor du zum Notar gehst. Sie ist öffentlich zugänglich, kostet nichts und sagt dir, welche Aufteilung verteidigungsfähig ist. Eine Vereinbarung im Kaufvertrag, die deutlich davon abweicht, braucht eine Begründung — und die entsteht nicht rückwirkend.

Der Verkäufer hat an dieser Zahl in der Regel kein Interesse. Das heißt: Wenn du sie nicht ansprichst, spricht sie niemand an.

Häufige Fragen

Warum ist der Boden nicht abschreibbar?

Abschreibung bildet Wertverzehr durch Abnutzung ab. Ein Gebäude nutzt sich ab, Grund und Boden nicht — er ist unbegrenzt nutzbar. Deshalb erfasst § 7 EStG nur das Gebäude, und der Bodenanteil bleibt steuerlich unbeachtet, bis das Objekt verkauft wird.

Bindet eine Aufteilung im Kaufvertrag das Finanzamt?

Grundsätzlich ist sie zu übernehmen, wenn sie nicht nur zum Schein getroffen wurde und wirtschaftlich haltbar ist. Der Bundesfinanzhof hat das mehrfach bestätigt, aber ebenso, dass eine offensichtlich unangemessene Aufteilung verworfen werden kann. Eine Vereinbarung ersetzt keine Begründung.

Was ist die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums?

Ein Berechnungsblatt, mit dem Finanzämter den Gebäudeanteil typisierend ermitteln. Der Bundesfinanzhof hat 2020 entschieden, dass sie kein verbindlicher Maßstab ist und ein Sachverständigengutachten sie verdrängen kann. Sie bleibt aber die übliche Ausgangsgröße.

Lohnt sich ein Gutachten?

Es kommt auf die Differenz an. Wenn ein Gutachten den Gebäudeanteil um zehn Prozentpunkte anhebt, sind das bei 300.000 Euro Kaufpreis 30.000 Euro mehr Abschreibungsvolumen — über 50 Jahre verteilt und mit dem persönlichen Steuersatz bewertet. Die Rechnung sollte vor der Beauftragung stehen, nicht danach.

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Quellen