A-, B- und C-Lagen in Köln
Welche Viertel gelten als welche Lage — und was heisst das für die Rendite?
| Lage | Viertel | Kaufpreis je m² | Miete je m² | Faktor |
|---|---|---|---|---|
| A | Altstadt-Süd, Neustadt-Süd, Lindenthal, Marienburg, Bayenthal | 5.200 € – 8.400 € | 14,50 – 19,20 € | 33,6 |
| B | Ehrenfeld, Nippes, Sülz, Klettenberg, Deutz, Braunsfeld | 3.900 € – 5.600 € | 12,10 – 15,40 € | 28,8 |
| C | Chorweiler, Vingst, Ostheim, Porz-Mitte, Kalk | 2.100 € – 3.400 € | 8,40 – 11,20 € | 23,4 |
Der Faktor ist aus den Mittelwerten der beiden Spannen gerechnet, nicht erhoben: Kaufpreis je m² geteilt durch die Jahreskaltmiete je m². Er sagt, nach wie vielen Jahresmieten sich der Kaufpreis wieder eingespielt hat — ohne Nebenkosten, ohne Leerstand, ohne Instandhaltung.
A A-Lage
Etablierte Wohnlagen mit sehr geringem Leerstand. Wertstabil, aber Kaufpreisfaktoren jenseits von 35 — ein positiver Cashflow ist ohne erheblichen Eigenkapitaleinsatz praktisch ausgeschlossen. Wer hier kauft, kauft Substanz, nicht Rendite.
B B-Lage
Der Bereich, in dem sich für Kapitalanleger am ehesten etwas rechnet: gewachsene Nachfrage, verlässliche Mieterschaft, Faktoren im Bereich von 28 bis 33. Der Aufwand liegt in der Objektauswahl, nicht in der Lage.
C C-Lage
Hohe rechnerische Anfangsrendite, die in der Praxis von Mietausfallwagnis, Fluktuation und Instandhaltungsstau aufgezehrt werden kann. Nur mit Rücklage und Ortskenntnis, nie als erstes Objekt.