# Cashflow bei Immobilien: die ehrliche Rechnung > Der Cashflow einer vermieteten Immobilie ist der Betrag, der nach allen laufenden Kosten und dem Kapitaldienst monatlich übrig bleibt oder fehlt. Von der Kaltmiete gehen der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds, die Instandhaltungsrücklage, ein Mietausfallwagnis sowie Zins und Tilgung ab. Erst diese Zahl entscheidet, ob ein Objekt sich trägt — nicht die Mietrendite aus dem Exposé. **Thema:** Kapitalanlage **Form:** rechenbeispiel **Aktualisiert:** 23.08.2026 **Quelle dieser Fassung:** https://steinklug.de/ratgeber/cashflow-verstehen --- Zwischen der Kaltmiete im Exposé und dem, was am Monatsende übrig bleibt, stehen vier Posten. Drei davon werden regelmäßig vergessen. ## Die Reihenfolge Von der Kaltmiete gehen ab: der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds, die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, ein Ansatz für Mietausfall und Leerstand und schließlich Zins und Tilgung. ## Warum die Rendite das nicht zeigt Die Mietrendite kennt den Kapitaldienst nicht. Zwei Objekte mit gleicher Rendite können sich völlig unterschiedlich anfühlen, wenn eines zu achtzig und das andere zu hundert Prozent finanziert ist. --- ## Häufige Fragen ### Was ist ein guter Cashflow? Ein Objekt, das sich selbst trägt, hat einen Cashflow um null. Positiver Cashflow ist bei aktuellen Preisen in A-Städten selten und meist nur mit hohem Eigenkapitaleinsatz erreichbar. ### Zählt die Tilgung als Kosten? Für den monatlichen Liquiditätsbedarf ja, sie fließt ab. Vermögensbildend ist sie trotzdem — deshalb gehört sie in die Cashflow-Rechnung, aber nicht in die Renditebetrachtung. ### Warum weicht mein Cashflow von der Rendite ab? Weil die Rendite den Kapitaldienst nicht kennt. Zwei Objekte mit identischer Mietrendite können bei unterschiedlicher Finanzierung völlig verschiedene Cashflows haben. ## Quellen - [Deutsche Bundesbank: Zinsstatistik für Wohnungsbaukredite](https://www.bundesbank.de/de/statistiken/geld-und-kapitalmaerkte/zinssaetze-und-renditen) — abgerufen 23.08.2026 - [Betriebskostenverordnung](https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/) — abgerufen 23.08.2026 --- Allgemeine Information, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.