# Wie Banken eine Anlageimmobilie bewerten > Banken bewerten eine Anlageimmobilie über drei Größen. Der Beleihungswert ist ein dauerhaft erzielbarer Wert und liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis. Der Beleihungsauslauf setzt die Darlehenssumme dazu ins Verhältnis und bestimmt den Zinsaufschlag. Die Kapitaldienstfähigkeit prüft, ob Einkommen und Miete die Rate tragen, wobei die Miete nur anteilig angerechnet wird. **Thema:** Finanzierung **Form:** grundlagen **Aktualisiert:** 24.08.2026 **Quelle dieser Fassung:** https://steinklug.de/ratgeber/bank-bewertet-anlageimmobilie --- Wer zum ersten Mal mit einer Anlagewohnung zur Bank geht, rechnet meistens falsch herum. Er hat einen Kaufpreis, zieht sein Eigenkapital ab und hält den Rest für die Darlehenssumme. Die Bank rechnet anders — und die Differenz entscheidet, ob die Finanzierung steht. ## Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis Was du zahlst, ist ein Preis. Was die Bank ansetzt, ist ein Wert: der Betrag, den sie im Fall einer Verwertung auch in einem schlechten Markt für erzielbar hält. Konjunkturelle Aufschläge, Bieterwettbewerb und die Begeisterung des Käufers fließen ausdrücklich nicht ein. Geregelt ist das in § 16 des Pfandbriefgesetzes und in der Beleihungswertermittlungsverordnung. In der Praxis bedeutet das einen Abschlag von zehn bis zwanzig Prozent auf den Kaufpreis, in überhitzten Lagen auch mehr. Für dich heißt das: Ein Teil deines Eigenkapitals gleicht nur die Lücke zwischen Preis und Wert aus, bevor er überhaupt anfängt, den Beleihungsauslauf zu senken. ## Der Beleihungsauslauf bestimmt den Zins Der Beleihungsauslauf ist die Darlehenssumme geteilt durch den Beleihungswert. Er ist die Größe, an der der Zinssatz hängt — und er tut das nicht linear, sondern in Stufen. Die üblichen Schwellen liegen bei 60, 80 und 90 Prozent. Wie hoch der Zins gerade überhaupt liegt, steht auf der Seite zu den [Bauzinsen](/bauzinsen) — mit den amtlichen Zahlen der Bundesbank und der Rechnung, was ein halber Prozentpunkt an einem konkreten Objekt kostet. Das hat eine praktische Folge, die viele übersehen: Wer bei 81 Prozent landet, zahlt über die ganze Zinsbindung mehr als jemand bei 79 Prozent, obwohl der Unterschied im Eigenkapital gering ist. Bevor du Eigenkapital gleichmäßig auf mehrere Vorhaben verteilst, lohnt die Frage, ob es bei einem davon eine Schwelle unterschreitet. ## Die Kapitaldienstfähigkeit rechnet mit weniger Miete, als du bekommst Die dritte Größe ist die Frage, ob du die Rate tragen kannst. Die Bank stellt dafür deine Einnahmen den Ausgaben gegenüber — mit zwei Korrekturen, die den Rahmen enger machen, als eine eigene Rechnung vermuten lässt. Erstens wird die Kaltmiete nur zu etwa 70 bis 80 Prozent angesetzt. Der Abschlag steht für Leerstand, Mietausfall und die Kosten, die beim Eigentümer bleiben. Zweitens rechnen viele Häuser die Rate nicht mit dem vereinbarten Zins, sondern mit einem höheren Prüfzins, um das Risiko nach Ablauf der Zinsbindung abzubilden. Beides zusammen führt dazu, dass ein Objekt, das sich nach eigener Rechnung knapp trägt, in der Bankprüfung durchfällt. Das ist kein Formalismus, sondern dieselbe Vorsicht, die dir auch selbst gut zu Gesicht steht. --- ## Häufige Fragen ### Warum ist der Beleihungswert niedriger als der Kaufpreis? Der Beleihungswert soll den Wert abbilden, der auch in einem schwachen Markt dauerhaft erzielbar ist. Konjunkturelle Aufschläge und Bieterlagen bleiben deshalb außen vor. Ein Abschlag von zehn bis zwanzig Prozent auf den Kaufpreis ist üblich, in überhitzten Märkten mehr. ### Wird die Miete voll auf das Einkommen angerechnet? Nein. Banken setzen die Kaltmiete meist nur zu 70 bis 80 Prozent an. Der Abschlag deckt Leerstand, Mietausfall und Bewirtschaftungskosten ab. Wer mit der vollen Miete kalkuliert, überschätzt seinen Finanzierungsrahmen systematisch. ### Wie stark senkt mehr Eigenkapital den Zins? Die Sprünge liegen an festen Schwellen des Beleihungsauslaufs, meist bei 60, 80 und 90 Prozent. Wer knapp über einer Schwelle liegt, zahlt spürbar mehr — es lohnt sich, den Auslauf gezielt unter die nächste Marke zu drücken, statt Eigenkapital gleichmäßig zu verteilen. ### Zählen Kaufnebenkosten zur Finanzierungssumme? In der Regel nicht. Die Bank beleiht den Objektwert, nicht die Erwerbskosten. Grunderwerbsteuer, Notar und Provision müssen aus Eigenkapital kommen und stehen damit für die Senkung des Beleihungsauslaufs nicht mehr zur Verfügung. ## Quellen - [Pfandbriefgesetz, § 16 — Beleihungswertermittlung](https://www.gesetze-im-internet.de/pfandbg/__16.html) — abgerufen 24.08.2026 - [Beleihungswertermittlungsverordnung](https://www.gesetze-im-internet.de/beleihwertv/) — abgerufen 24.08.2026 - [Deutsche Bundesbank, Zinsstatistik für Wohnungsbaukredite](https://www.bundesbank.de/de/statistiken/geld-und-kapitalmaerkte/zinssaetze-und-renditen) — abgerufen 24.08.2026 --- Allgemeine Information, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.